Excedent suprafata teren – Suprafata de teren detinuta mai mare decat cea din acte – este posibil in acest caz ca instanta sa pronunte o hotarare care sa tina loc de titlu pentru suprafata in excedent? Exista unele decizii de speta care lamuresc acest aspect, precum cea redata mai jos in rezumat (Hotarâre nr. 1085/2023 din 04.10.2023 pronunțată de Tribunalul Timiș).
Concluziile instanței de fond
Reţinând posibilitatea generării unor erori de măsurare prin efectuarea acestora cu ajutorul unor aparate de acurateţe diferită, legiuitorul a reglementat procedura de modificarea în plus a suprafeţei imobilului faţă de suprafaţa înscrisă în carte funciară, pe baza simplei constatări tehnice a existenţei diferenţelor de măsurare, stabilind anumite limite rezonabile, cu luarea în considerare a plajei maxime de eroare ce ar putea rezulta din acest motiv. Astfel, procedura administrativă de corelare a înscrierilor de carte funciară cu realitatea rezultată din măsurătorile în teren este stabilită prin dispoziţiile art. 41 alin. (3) lit. b.) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare corelat cu art. 107 din Ordinul nr. 700/2014. La situatia din speta de fată, procentul de 15%, fiind vorba de un teren intravilan, ar fi fost reprezentat de 214 mp.
Art. 914 Cod civil – https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/255190 – prevede că modificarea suprafeţei unui imobil se face „în condiţiile legii”, or, aceste condiţii sunt stabilite – în considerarea situaţiei de fapt descrise de reclamanţi – de dispoziţiile art. 41 alin. (3) lit. c.) din Legea nr. 7/1996.
Astfel, în ipoteza în care proprietarul folosește o suprafață de teren cu suprafaţa mai mare decât cea menționată în actele de proprietate (excedent suprafata teren), acesta trebuie:
– fie să probeze dobândirea dreptului de proprietate asupra diferenţei de suprafaţă printr-un act sau fapt juridic (care să justifice rectificarea înscrierii)
– fie să recurgă la procedura prevăzută în prezent de Legea nr. 7/1996 privind notarea posesiei.
În ceea ce priveşte dobândirea dreptului de proprietate asupra diferenţei de suprafaţă, instanţa observă că, în cauză, nu s-a făcut proba niciun act sau fapt juridic din care să rezulte dreptul reclamanţilor asupra suprafeţei excedentare.
Prin modificarea suprafeţei menţionate în cartea funciară nu se poate ajunge la situaţia în care unei persoane să i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui teren, deşi nu poate face în nici un fel dovada unui mod de dobândire a proprietăţii în condiţiile art. 557 alin. (1) C. civ. conform căruia :,,Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupațiune, tradițiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi”. Referirea la hotărârea judecătorească ca mod de dobândire a proprietăţii din acest articol priveşte doar situaţia în care ea este translativă de proprietate prin ea însăşi, condiţie care nu este îndeplinită de hotărârea din prezentul dosar.
Când proprietarul pretinde că deţine în fapt o suprafaţă mai mare de teren decât cea înscrisă în cartea funciară (excedent suprafata teren), provenienţa acesteia trebuie justificată căutând o explicaţie în contextul înscrierii anterioare şi înapoi, până la prima înscriere în cartea funciară, de când proprietarii, originari şi succesivi, şi-au evidenţiat tabular dreptul.
Scopul acţiunii de modificare a suprafeţei terenului din cartea funciară trebuie să fie înlăturarea unor erori de consemnare survenite pe parcursul notărilor efectuate de registratori iar nu împroprietărirea reclamanţilor cu o suprafaţă de teren pentru care nu au nici un titlu de proprietate.
Extinderea folosinţei în afara suprafeţei înscrise în cartea funciară rezultă fără dubiu din lucrarea topografică efectuată în cauză de către expertul tehnic.
În cauză, suprafaţa folosită faptic de reclamanți este cu 730 mp mai mare decât suprafața înscrisă în cartea funciară, diferenţă care nu poate fi justificată prin erori de consemnare sau de transformare a vechilor unităţi de măsurare.
În aceste condiţii, admiterea prezentei acţiuni exclusiv în baza măsurătorilor expertului, ar conduce practic la majorarea unor suprafeţe deţinute cu titlu cu întinderi faptice deţinute fără titlu, situaţie în care titlul ar fi reprezentat constituie prin hotărârea judecătorească pronunţată. Or, instanţa nu este investită cu o acţiune în constatarea dreptului de proprietate sau cu constatarea dobândirii acestuia prin uzucapiune, astfel încât hotărârea judecătorească pe care o va pronunţa să aibă efect translativ de proprietate.
Un argument în plus pentru validitatea concluziei de mai sus este şi taxa de timbru achitată de reclamant, în cuantum de 50 lei, stabilită conform art. 20 din O.U.G. nr. 80/2013, legiuitorul având în vedere ipoteza în care acţiunea în materia cărţii funciare nu pune în discuţie fondul dreptului.
În ceea ce priveşte notarea posesiei, instanţa a observat că reclamantul are deschisă calea administrativă pentru soluţionarea problemei presupusei suprafaţe excedentare în condiţiile art. 41 alin. (3) din Legea 7/1996 care reglementează instituţia notării posesiei asupra diferenţei de teren, deţinută fără act de proprietate, în baza procesului-verbal de vecinătate şi a unei adeverinţe eliberate de autorităţile administraţiei publice locale.
Nota: Lit. (i) a art. 41 alin. 3 a fost modificata prin LEGEA nr. 15 din 10 ianuarie 2024, publicată în MONITORUL OFICIAL nr. 25 din 11 ianuarie 2024) si are in prezent, februarie 2024, urmatorul continut:
„(i) procesul-verbal de vecinătate pentru limitele imobilelor vecine care nu sunt înscrise în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, semnat de către proprietarii sau posesorii cunoscuți de autoritățile administrației publice locale că dețin imobilul sub nume de proprietar, iar în cazul imobilelor învecinate aflate în proprietatea statului, semnat de către concesionarii, administratorii sau titularii dreptului de folosință, cu titlu oneros sau gratuit;” versus continut anterior care se referea strict la procesul verbal de vecinatate, fara explicatii suplimentare.
Conform art. 41 alin. (9): „În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară potrivit prezentului articol, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în condițiile art. 13 alin. (7)”, iar acest din urmă articol prevede că: „ În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele condiții: a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii și de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură;b) la cererea posesorului prevăzut la alin. (1) sau a succesorilor acestuia, în baza actului de proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare dintre modalitățile prevăzute de lege.”
Fata de conţinutul expres al dispoziţiilor de mai sus, instanţa reţine că notarea posesiei şi, apoi, intabularea dreptului de proprietate, este singura modalitate legală prin care se poate obţine modificarea suprafeţei imobilului din cartea funciară, dacă suprafaţa din măsurători depăşeşte procentul de 15% faţă de suprafaţa înscrisă în CF şi nu există nici un titlu de proprietate asupra acesteia, după expirarea termenului de 3 ani posesia exercitată în condiţiile legii ducând la dobândirea dreptului de proprietate asupra excedent suprafata teren.
Este adevărat că art. 109 alin. (2) din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 emis de directorul general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, prevede că: ,,modificarea în plus a suprafeţei imobilului înscris în cartea funciară peste procentele menţionate în prezentul capitol se poate realiza în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive, în baza documentaţiei cadastrale”.
Cu toate acestea, instanţa a observat că această dispoziţie din regulamentul menţionat, act emis în aplicarea Legii nr. 7/1996, a rămas neactualizată urmare a modificării Legii nr. 7/1996 prin care s-a introdus procedura notării posesiei în situaţia unei diferenţe de suprafaţă în plus cu mai mult de 15%.
Mai mult, în condiţiile în care Legea nr. 7/1996 nu prevede că modificarea suprafeței înscrise în cartea funciară se realizează prin hotărâre judecătorească, un act juridic inferior emis în baza legii menţionate nu poate institui noi proceduri prin care să se poată obţine modificare de suprafaţă.
În acest context, instanţa aminteşte o decizie de speţă, respectiv decizia civilă nr. ##/30.01.2020 pronunţată de Curtea de apel Timişoara în 2017, în care s-a validat interpretarea instanţei din prezenta cauză, reţinându-se următoarele: ,,Nefondată este și susținerea în sensul că prevederile art. 41, alin.3 ar fi aplicabile doar în cazul în care suprafaţa din CF ar fi înscrisă ca urmare a unei documentații avizată OCPI nu și în speţa de faţă, în care suprafaţa a fost înscrisă printr-o înscriere greșită, cu mulţi ani în urmă.
Pe de o parte, această critică tinde la a acredita o stare de fapt diferită de cea definitiv reținută de instanța de apel, în speță reținându-se că probațiunea administrată nu a stabilit cu certitudine de unde provine diferența semnificativă de suprafață.
Înscrierea eronată a suprafeței terenului la un moment neprecizat din trecut nu a fost afirmată cu certitudine nici măcar de către expertiza topografică realizată în cauză, expertul afirmând doar posibilitatea, nu certitudinea acestei ipoteze, neputând fi astfel avută în vedere ca punct de plecare în analiza acestei critici din recurs.
Pe de altă parte, chiar textul art. 41, alin.3 din Legea nr. 7/1996 infirmă această critică întrucât conține două teze, prima vizează, într-adevăr, diferența față de suprafaţa înscrisă într-o carte funciară pe baza unei documentaţii cadastrale recepționate de oficiul teritorial, a doua teză vizând diferența față de suprafaţa din actele de proprietate, titlul reclamanților în baza căruia s-a făcut intabularea fiind o convenție cu și un act de dezbatere succesiune.
Recurenții fac trimitere la disp. art. 104, alin. l lit. G şi art. 109, alin.2 din Regulamentul privind conținutul şi modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al Directorului Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, care prevăd că modificarea în plus a suprafeţei din CF şi înscrierea modificării suprafeței imobilului se face prin hotărâre judecătorească, susținând că legiuitorul nu a făcut mențiunea expresă că proprietarul care solicită modificarea este obligat să facă dovada cu înscrisuri a plusului de suprafață.
Contrar acestor critici, se constată că Ordinul A.N.C.P.I. nr. 700/2014 conține la art. 219 și 220 dispoziții cu caracter special faţă de disp. art. 109 alin. 2, întrucât sunt cuprinse în capitolul 4.4.1. denumit Rectificarea, modificarea şi îndreptarea erorilor materiale ale înscrierilor în cadastru şi cartea funciară.
Potrivit art. 219 din Ordinul A.N.C.P.I. nr. 700/2014 – https://www.ancpi.ro/ordine-director-general/ – rectificarea înscrierilor de carte funciară se face în condiţiile art. 907-908 din Codul civil.
Potrivit art. 220 din acelaşi ordin: „1) Prin modificarea de carte funciară se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului înscris asupra acelui imobil.2) Modificarea de carte funciară se poate face doar la cererea titularului dreptului de proprietate, în baza actelor doveditoare. Modificarea suprafeţei înscrise în cartea funciară nu este considerată o rectificare de carte funciară”.
În esenţă, constatarea expertului în sensul că nu sunt afectate proprietățile vecine sau chiar acordul al vecinilor cu privire la modificarea menţiunii corespunzătoare suprafeţei de teren înscrisă în C.F. nu este suficient pentru înscrierea unei suprafeţe mai mari cu mai mult de 15 % faţă de cea înscrisă deja (preactic, excedent suprafata teren cu peste 15% fata de cea din act).
În cauză, cum s-a constatat și de către instanțele de fond și de apel, nu s-a invocat nici un titlu privind dobândirea suprafeței de teren excedentare peste limita admisă legal, suprafața vizată de 3.929 mp, fiind cu mai mult de 10% mai mare faţă de cea înscrisă în cartea funciară, de 1.475 mp, motiv pentru care, menținând soluția primi instanțe de respingere a acțiunii reclamanților, instanța de apel a făcut o corectă aplicare a legii, hotărârea necuprinzând motive contradictorii ori străine de natura cauzei”.
Avand în vedere toate cele expuse mai sus, întrucât reclamanţii nu au parcurs procedura notării posesiei în cartea funciară şi nu au probat dobândirea proprietăţii asupra suprafeţei excedentare, instanţa a constatat că cererea reclamanţilor este neîntemeiată, urmând a fi respinsă.
Pârâta, prin întâmpinare, desi a solicitat cheltuieli de judecată, acesta nu a depus nicio dovadă în acest sens, motiv pentru care a respins ca nedovedită respectiva solicitare.
Decizia Tribunalului
Tribunalul, analizând apelul formulat în cauză, în baza motivelor invocate precum şi a dispozițiilor art. 476 – 478 C. proc. civ. din 2010, reține că acesta este neîntemeiat pentru următoarele considerente: În cadrul prezentului demers judiciar apelanții reclamanți doresc modificarea cărții funciare în sensul măririi suprafeței imobilului teren, aflat în proprietatea lor. Prima instanță a respins cererea de modificare a acestei cărți funciare reținând că reclamanţii nu au parcurs procedura notării posesiei în cartea funciară şi nu au probat dobândirea proprietăţii asupra suprafeţei excedentare, iar admiterea prezentei acţiuni exclusiv în baza măsurătorilor expertului, ar conduce practic la majorarea unor suprafeţe deţinute cu titlu cu întinderi faptice deţinute fără titlu, situaţie în care titlul ar fi reprezentat constituie prin hotărârea judecătorească pronunţată, or, instanţa nu este investită cu o acţiune în constatarea dreptului de proprietate sau cu constatarea dobândirii acestuia prin uzucapiune, astfel încât hotărârea judecătorească pe care o va pronunţa să aibă efect translativ de proprietate. Tribunalul consideră că potrivit dispoziţiilor art. 914 C.civ. din 2009, proprietarul imobilului înscris în cartea funciară poate cere oricând modificarea menţiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinaţia sau suprafaţa acestuia, în condiţiile legii.
Astfel, acțiunea în modificare nu vizează fondul dreptului de proprietate precum acțiunea în rectificare, ci aspectele tehnice ale imobilului (e.g., o diferență de suprafață între cea înscrisă și cea reală). Astfel, tribunalul reţine că acţiunea având ca obiect modificarea suprafeţei imobilului înscris în cartea funciară este admisibilă şi poate fi admisă în cazul în care, în baza probelor administrate în cauză, rezultă existența unei neconcordanțe între datele tehnice înscrise în cartea funciară și situația reală a imobilului. În cauză nu a fost administrată proba cu expertiza tehnică judiciară în specialitatea topografie pentru că prima instanță a respins această probă, iar prin cererea de apel nu s-a solicitat administrarea acestei probe. În opinia apelanților cererea lor de modificare este dovedită pentru că din planul de situație întocmit de domnul inginer rezultă că suprafața reală a imobilului aflat în proprietatea lor este mai mare cu 730 mp decât suprafața înscrisă în cartea funciară. Analizând acest plan de situaţie, tribunalul constată ca terenul reclamantilor se învecinează cu terenul aflat în proprietatea pârâţilor şi cu alte fonduri invecinate ai caror proprietari nu sunt chemați în judecată. În aceste condiții cererea de chemare în judecată nu poate fi analizată pentru a se stabili dacă prin modificarea de carte funciară solicitată este afectat sau nu dreptul de proprietate al celorlalți proprietari vecini. În concluzie, cererea de modificare a suprafeței imobilului teren este neîntemeiată întrucât în cauză nu s-a dovedit că modificarea de suprafața reclamată se datorează existenței unei neconcordanțe între datele tehnice înscrise în cartea funciară și situația reală a imobilului şi că această modificare nu afectează dreptul de proprietate al tuturor proprietarilor învecinați. Pentru toate aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 480 C. civ. din 2010, instanța de apel va respinge apelul formulat în cauză, ca neîntemeiat.
Hotarâre nr. 1085/2023 din 04.10.2023 pronunțată de Tribunalul Timiș, cod RJ 59754g468 (https://www.rejust.ro/juris/59754g468)